かれこれ物件探しは半年になりました。不動産業界を見ていて驚くことがたくさんあります。忘れないうちに書き出しておきます。
１ 柱の食い込みは専有面積に入っている
この間取りだと廊下側の大きな柱２本の室内側は専有面積に入っています。70平米表記であれば2平米くらいは柱に消費しています。約6.0畳と書かれているこの面積も柱を含んでいます。実際に使える面積はかなり少なくまた家具も配置しにくいです。
２ 部屋の広さ表記 扉の位置でかわる
リビングダイニング10.3畳となっていますがこれはキッチン横の廊下部分およそ1畳を含んでいます。実際に使えるのは９畳ほど。
３ 内法面積の差 タワマンの乾式壁は効率的
板状マンションよりタワマンのほうが実際に使える面積が広くなります。詳細はのらえもんさんのブログを
４ 修繕積立金はあがる 管理費もあがる。新築は一時金もある
新築の場合、修繕積立一時金と管理準備金があります。７０平米だとおよそ５０万円程度ですが、修繕積立金を安く見せるためにここで８０万、１００万と徴収する物件もあります。また修繕積立金は将来上がる前提で設定されています。１年目と１６年目が同じ額とは思わないようにしましょう。
５ ２４時間有人管理してる物件もある
管理人がいるだけでも驚きでしたが２４時間有人管理している物件もあります。タワマンや戸数が多い物件でないと人件費を払えないので。２４時間人がいるだけでも評価がたかくなるようです。何をしているのでしょうか・・・まぁいるだけでも犯罪抑止力にはなるとおもいます。
６ 駅徒歩時間は80mを１分にしている。一番ちかい駅の出入口まで
駅徒歩は実際に歩くべきです。成人男性ならゆっくり歩いて８０ｍ１分なので普通にあるけば実際より近いことが多いです。ただし売るときに参考になるのはその８０m１分での表記ですし、それは出入口までの距離なのでそこから改札、ホームまではさらにかかります。
7 仲介手数料、片手両手に注意
中古を買うときは仲介手数料がかかります。ざっくり物件価格の3％です。
このお金は仲介業者のものになるわけですが、仲介業者が売り主と買い主を直接つないでいる場合、6％が仲介業者の手にはいります。
これはつまり仲介業者としてはなるべく自分で売り主と買い主を探したいというモチベーションにつながるわけです。同時に買い手が現れて、片方は自分で探してきた人、片方は他の業者が見つけてきた人である場合、自分で身つけた人を優先することになるわけですね。
自分でその物件の価格妥当性が判断できる場合は直接仲介している業者に問い合わせ、それができない場合は信頼できるエージェントとして仲介業者を選ぶしかないですね。