前の記事に引き続き、中古でも検証します。
・中古マンションを購入します。6000万円とします。
・購入時の仲介手数料、司法書士費用、登記費用などを計上します。仲介手数料で少なくとも198万円、他の費用などで32万円とします。（ローン手数料保証料内枠としました）
・住宅ローンは0.7％ 10年後の残債は4432万円
・物件価格は年2%下落すると想定します。10年後の物件価値は4502万円
・管理費修繕積立金は1年間36万円として計算します。
・不動産取得税を30万円 固定資産税を15万円とします。
結果はこちら
あれ？？新築時より厳しくなってしまいました。
これは管理費修繕積立金を計算に含んでいるからです。
この場合、20年後にようやく残債割れしなくなります。もともと中古で買っているので売るときもリフォーム必須でしょう。
やはり差が出るのは住宅ローン控除です。13年目を見てください。
差し引きちょうどマイナス200万円です。
新築の住宅ローン控除は13年で400万円+アルファなのでこれが新築なら差し引きゼロのポイントとなっていたわけですね。(購入時の仲介手数料と管理修繕一時金の差もあります)
前回の新築は新築プレミアム分を考慮しない計算でしたので新築プレミアムを10％としてみて計算を見直します。現在の不動産の価格推移から見れば新築買った瞬間10パーセントも値下がりはしにくいですが…こうなります
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20年経っても残債割れです。21年でようやくトントンとなります。
もちろん10年で売れないわけではなく、10年目で売ったら387万円追加で払えばいいだけです。月々3万円の支払い増加ということなので、16万円のローン支払いに3万円の管理修繕費、これに更に3万円加えて、月々22万円の支払いをしていたということになります。
新築で6000万円の物件を賃貸で月22万円で住んでいたと考えたらそんなものかという印象です。
中古でも物件価格が下落する以上は残債割れを回避するのには時間が必要です。そして住宅ローン控除も大事ですが仲介手数料は新築の一時金とはやはり差が出ます。
新築でも中古でも正直差があまりないような結果ですが未来のことはだれにもわかりません。
実際に10年前に購入したひとは物件価格が下がるどころか上昇しているわけで、お金をもらって住んでいるというような人も大勢います。
しかし私は今から買うのです。たとえ3年で出て行くことになっても破産はしないような資金計画をしなければなりません